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律师呼吁别让业主委员会的监管成空白

来源:珠穆朗玛网 发布时间:2018-09-06

  业主为了监督物业公司选出业主委员会,当业主公共利益受到业主委员会成员的侵害或者侵占,业主维权难、举证难、惩治贪腐更难却比比皆是,那么业主委员会的成员的非法、恶意利用职务便利侵占和使用业主共有的某些资金又由谁来进行监督、监管呢?这是一个新问题,从现有的法律法规来看, 侧重规范了业主委员会成立的程序,而对业主委员会成立之后的日常如何运作及工作监督机制的指导条款很少。《物业管理条例》作为第一部全国性的物业管理法规,虽然规定了业主委员会是业主大会的执行机构,全体业主对业主委员会具有监督权利。但在实际操作中,业主委员会在开展各项活动前,并未广泛收集业主意见,业主个体对业主委员会形成的决议提出的异议也不能得到合理有效的回应,对业委会的工作过程,也不知如何进行监督。另2009年住房城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》规定:“物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主委员会和选举业主委员会给予指导和协助,负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。” 该规定对如何具体进行指导和监督,却没有可操作性的条款。在实际工作中,业主委员会成立之后,导致相关部门和单位不知如何依规对业主委员会进行具体指导和监督。

  可见,业主委员会的日常监督大多处于真空状态。由此导致有些业委会开展工作不主动,财务状况混乱,甚至有些委员自己不但不交管理费,还想利用手中的一点权力捞取好处,或者被物业管理公司买通,根本不想、也不敢为维护大多数业主的利益来监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;也有甚者以不与物业服务企业签订服务合同,越权“炒掉物业”的手段来要挟物业服务企业给予某些利益好处,更有业主委员会工作的怠慢,消极,造成业主对物业服务企业工作的不理解,比如业主房屋需要维修,需要启动维修基金,物业服务企业已经提出申请,但业主委员会就是不给盖章,维修基金迟迟申请不下来等等;从而导致了业主、业委员和物业服务企业三者之间矛盾、纠纷频发,引发上访、诉讼的案例不断。

  针对以上问题,笔者建议:

  一、借鉴企业管理制度,对选举出的业主委员会成员实行有偿服务,并成立业主委员会监督委员会。

  有服务就应该有报酬,有报酬就应该有责任。现行法律法规中,并没有任何条款规定了业主委员会成员在担任职务时可以领取报酬并承担责任,这也导致了业主委员会当前面临着组建难、作用发挥难、形成有效决定难的“三难”现象。

  二、加强对业主委员会的培训,强化民主监督。

  业主委员会是一个自由、松散的组织,其成员多是老同志或者自己有工作,加之受专业知识的限制,不能高效的履行职责。其房屋住建部门和辖区街道、社区对业主委员会进行组织物业管理知识培训、提高管理和履职技能,从而避免业主委员会工作中的不作为、乱作为而引发的矛盾。

  三、加大对业主委员会职务违法犯罪的打击力度;加强对业主委员会成员侵犯业主共有财产权益行为的立法。

  对于业主委员会因侵占业主共有财产及公共资金的行为明确写进刑法。实践中,业主委员会成员侵犯业主共有财产一般认定为职务侵占,而在罪行法定的原则下,该行为有没有明确的法律规范作为规约,所以在实务中结果多是公安机关不管或者是法院判决从轻,威慑力不够。对此,应该通过推动立法或者司法解释等措施,对从现行有效的刑法第271条规定的职务侵占罪的“其他单位”作出明确的解释,将侵犯业主共有财产等行为囊括在本罪中,这将有利于理顺法律概念,准确惩罚犯罪,同时起到指引、教育作用。(文/湖南君杰律师事务所律师许小军)

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